Arrêt décisif de la Cour d’Appel de Paris en matière de fixation de loyer binaire en centre commercial
Un arrêt récent de la Cour d’Appel de Paris (Pôle 5 chambre 3 – 3 juin 2020 – RG 18/20160) pose un certain nombre de principes en matière de fixation judiciaire de loyer dans le cas d’un bail à loyer binaire en soulignant les effets de la liberté contractuelle :
- lorsque les parties n’ont pas fait le choix exprès d’une référence à l’article L 145-33 du Code de Commerce, il n’y pas matière à abattement au titre de l’existence d’un taux sur recettes. Ceci d’autant qu’il ne peut s’analyser comme une obligation additionnelle (même si le bail vise un loyer complémentaire).
- toujours en l’absence de cette référence, il n’y a pas lieu à correction au titre du transfert à la locataire de la taxe foncière, l’article R 145-8 ne trouvant pas à s’appliquer. Ceci d’autant que le transfert de cette taxe n’est pas exorbitant du droit commun en matière de centre commercial.
- il n’y pas matière à prise en compte des loyers décapitalisés, les prix de cession constituant des immobilisations que le locataire peut récupérer lors de la vente du fonds.
- les prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial incluent les loyers de renouvellement.
- enfin il n’y pas lieu de considérer le taux d’effort qui n’est pas un élément du prix.
Cet arrêt suggère peut-être en creux que l’abattement au titre de la structure binaire est exclu même s’il fait référence à l’article L 145-33 puisque son rejet est doublement motivé. L’exclusion de la décapitalisation des droits aux baux pourrait valider celle des droits d’entrée.